Cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội: Phải quyết liệt, vướng đâu gỡ đấy

Sáng 23/4, báo Tiền Phong tổ chức tọa đàm: “Cải tạo chung cư cũ: Cần một tư duy mới”. Nhà báo Phùng Công Sưởng, Phó Tổng Biên tập báo Tiền Phong cho rằng, trong nhiều năm qua, cơ chế chính sách có nhiều hạn chế, các chủ đầu tư chưa mặn mà, trong khi các chung cư cũ ngày càng xuống cấp, mất an ninh, an toàn. Theo ông Sưởng, qua nhiều nhiệm kỳ lãnh đạo, Hà Nội vẫn đang gặp nhiều khó khăn trong việc cải tạo chung cư cũ.

“Không tăng dân số nội đô, tại sao ở các khu đất vốn là trụ sở, nhà máy trước đây lại cho xây nhà ở cao tầng, tăng lên hàng vạn người? Nếu coi cải tạo chung cư cũ là vấn đề bức thiết, thì chúng ta phải ưu tiên chứ không phải thả nổi cho các dự án xây mới”.

GS.TS Hoàng Văn Cường

Nói về bức tranh cải tạo chung cư cũ trên địa bàn, ông Bùi Tiến Thành, Trưởng phòng Phát triển đô thị (Sở Xây dựng Hà Nội) cho biết, thành phố hiện có 1.579 chung cư cũ, hầu hết được xây dựng trong giai đoạn 1960 - 1992. Đến nay, thành phố đã triển khai 32 dự án cải tạo chung cư cũ. 18 dự án hoàn thành đi vào sử dụng, 14 dự án đang triển khai. Thành phố đang hoàn chỉnh các cơ chế chính sách, giải quyết cải tạo chung cư cũ để đảm bảo mục tiêu an toàn cho người dân trên cơ sở lợi ích chung của người dân, nhà nước và doanh nghiệp. Hiện nay, đã có tổng số 401 chung cư cũ được kiểm định, tương đương với tổng số chung cư cũ của TPHCM. “So sánh như vậy để thấy Hà Nội không ngồi yên chờ cơ chế chính sách hay chờ doanh nghiệp mà đã chỉ đạo các sở ngành tổ chức rà soát, kiểm định” ông Thành nói.

Về góc độ doanh nghiệp tham gia cải tạo chung cư cũ, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Cty Cổ phẩn Đầu tư BĐS Toàn cầu (G.P Invest) cho biết, bản thân ông tham gia rất nhiều hội thảo, tọa đàm, nhưng để chuyển hoá thành hiện thực được là một câu chuyện dài. Bản thân Cty của ông Hiệp cũng tham gia một số dự án cải tạo chung cư cũ, nhưng ông khẳng định rất khó hoặc không làm được.

Ông Hiệp nêu, cần có những phương án “cách mạng”, có chính sách đặc thù, ưu đãi riêng thì mới giải toả được những khu chung cư cũ hiện đang rất phức tạp. Hệ số đền bù cũng phải xem xét, cân nhắc chứ không thể cào bằng. Mỗi dự án cải tạo cần cho hai đơn vị tham gia lập phương án quy hoạch kiến trúc và phương án đền bù để tạo sự cạnh tranh. “Chúng ta cần đứng về lợi ích chung của xã hội chứ không phải lợi ích của doanh nghiệp hay bất cứ đối tượng nào”, ông Hiệp nói.

Nói về những vướng mắc trong chính sách cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội, GS.TS Hoàng Văn Cường, ĐBQH đoàn Hà Nội ví cải tạo chung cư cũ giống như một cô gái lớn xinh đẹp, muốn lấy chồng, có nhiều chàng trai đến hỏi làm vợ, ông bố cũng muốn gả con gái, nhưng không thực hiện được. Theo ông Cường, vấn đề nằm ở cơ chế. Cơ chế về cải tạo chung cư cũ đưa ra quá nhiều ràng buộc dẫn đến không giải quyết được. Ví dụ, người tái định cư phải được gấp đôi diện tích ban đầu, nhưng mặt khác lại không cho tăng diện tích, tăng tầng. Thế thì lấy đâu ra diện tích đáp ứng nhu cầu người dân tại chỗ? Theo GS Hoàng Văn Cường, tuy luật pháp không có quy định nào nói cải tạo chung cư cũ phải đền gấp 2 lần, nhưng tiêu chuẩn nhà ở, quy định phải có chỗ ở mới đạt tiêu chuẩn, thấp nhất phải là 25m² chứ không phải 15m² như trước. Như vậy là phải xây gấp đôi mới đủ tái định cư. Rõ ràng cải tạo chung cư cũ bị vướng mắc về tiêu chuẩn nhà ở.

Cho phép xây cao tầng?

TS, KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho rằng, việc cải tạo chung cư cũ đã đặt ra 30 năm nay. Trong thời gian này, cơ chế, thể chế thay đổi rất nhiều, liên quan đến hàng chục luật, nghị định. Theo ông Nghiêm, cơ sở pháp lý xử lý vấn đề này thuộc thẩm quyền của các cơ quan T.Ư như Quốc hội, Chính phủ, có sự đồng thuận của người dân.

Ông Nghiêm cho rằng, muốn cải tạo chung cư cũ cần hợp chung 5 yếu tố để đánh giá: Một là kiểm định an toàn của chung cư; hai là chất lượng sống ở các khu chung cư; ba là môi trường sống, gắn với hạ tầng kỹ thuật xung quanh; bốn là vị trí của các khu chung cư, hiện 1.579 chung cư ở 76 vị trí khác nhau, cần rà soát, thống kê, phân tích để đặt vấn đề điều chỉnh quy hoạch; năm là cần tính đến giá trị văn hoá của các chung cư cũ này, đặt vấn đề những công trình có giá trị về kiến trúc, giá trị về văn hoá…

Về nguyên nhân 30 năm không triển khai được, KTS Đào Ngọc Nghiêm nói rằng, hiện chúng ta đang mong muốn hài hoà quyền lợi của 3 bên gồm nhà nước, nhà đầu tư và người dân, nhưng then chốt vẫn là sự quyết liệt, trách nhiệm của các cơ quan quản lý. “Đó là chìa khoá. Nếu có sự quyết liệt, đổi mới cơ chế thì sẽ làm được”, ông Nghiêm nói.

Ông Trần Quang Tuyên, Trưởng phòng Kế hoạch tổng hợp (Sở QH&KT Hà Nội) cho biết, bài toán đảm bảo dân số theo quy hoạch rất khó giải trong việc cải tạo chung cư cũ, khi hầu hết dân cư đã vượt định hướng theo quy hoạch. Theo ông Tuyên, năm 2016, Thành ủy, UBND thành phố Hà Nội đã cho thí điểm xã hội hóa quy hoạch chung cư, đưa ra 30 khu chung cư cũ điển hình để kêu gọi nhà đầu tư nghiên cứu ý tưởng quy hoạch. Hà Nội đã nhận đăng ký từ 19 nhà đầu tư tự nguyện bỏ kinh phí. Tuy nhiên, cái vướng là các giải pháp quy hoạch đều không phù hợp với quy hoạch chung như tăng chiều cao, tăng mật độ dân số… Ngoài ra, còn một số vướng mắc khi cải tạo chung cư cũ như tỷ lệ đồng thuận khi lấy ý kiến đạt 100% thì không thể thực hiện được.

GS.TS Hoàng Văn Cường cho rằng, vấn đề không hoàn toàn là luật, bài toán luật pháp cũng không phải khó trên thực tế. Vấn đề ở chỗ không có cái nhìn tổng thể, chỗ nào có lợi ích thì đầu tư trước, đương nhiên các khu chung cư cũ sẽ đứng yên đó, không phát triển được. “Nếu như các phương án cải tạo chung cư cũ, tất cả mọi người đều mong muốn, nếu chỉ vướng ở cơ chế, sẽ không khó thuyết phục để QH thông qua, tháo gỡ cơ chế cho vấn đề cải tạo chung cư cũ. Chúng ta hoàn toàn có thể ra nghị quyết chuyên đề về việc này, hoàn toàn làm được khi chúng ta đưa ra lý lẽ thuyết phục, thì không lý do gì QH không chấp nhận”, ông Cường quả quyết.

Ông Nghiêm cho rằng, muốn cải tạo chung cư cũ cần hợp chung 5 yếu tố để đánh giá: Một là kiểm định an toàn của chung cư; hai là chất lượng sống ở các khu chung cư; ba là môi trường sống, gắn với hạ tầng kỹ thuật xung quanh; bốn là vị trí của các khu chung cư, hiện 1.579 chung cư ở 76 vị trí khác nhau, cần rà soát, thống kê, phân tích để đặt vấn đề điều chỉnh quy hoạch; năm là cần tính đến giá trị văn hoá của các chung cư cũ này, đặt vấn đề những công trình có giá trị về kiến trúc, giá trị về văn hoá…

Về nguyên nhân 30 năm không triển khai được, KTS Đào Ngọc Nghiêm nói rằng, hiện chúng ta đang mong muốn hài hoà quyền lợi của 3 bên gồm nhà nước, nhà đầu tư và người dân, nhưng then chốt vẫn là sự quyết liệt, trách nhiệm của các cơ quan quản lý. “Đó là chìa khoá. Nếu có sự quyết liệt, đổi mới cơ chế thì sẽ làm được”, ông Nghiêm nói.

Ông Trần Quang Tuyên, Trưởng phòng Kế hoạch tổng hợp (Sở QH&KT Hà Nội) cho biết, bài toán đảm bảo dân số theo quy hoạch rất khó giải trong việc cải tạo chung cư cũ, khi hầu hết dân cư đã vượt định hướng theo quy hoạch. Theo ông Tuyên, năm 2016, Thành ủy, UBND thành phố Hà Nội đã cho thí điểm xã hội hóa quy hoạch chung cư, đưa ra 30 khu chung cư cũ điển hình để kêu gọi nhà đầu tư nghiên cứu ý tưởng quy hoạch. Hà Nội đã nhận đăng ký từ 19 nhà đầu tư tự nguyện bỏ kinh phí. Tuy nhiên, cái vướng là các giải pháp quy hoạch đều không phù hợp với quy hoạch chung như tăng chiều cao, tăng mật độ dân số… Ngoài ra, còn một số vướng mắc khi cải tạo chung cư cũ như tỷ lệ đồng thuận khi lấy ý kiến đạt 100% thì không thể thực hiện được.

GS.TS Hoàng Văn Cường cho rằng, vấn đề không hoàn toàn là luật, bài toán luật pháp cũng không phải khó trên thực tế. Vấn đề ở chỗ không có cái nhìn tổng thể, chỗ nào có lợi ích thì đầu tư trước, đương nhiên các khu chung cư cũ sẽ đứng yên đó, không phát triển được. “Nếu như các phương án cải tạo chung cư cũ, tất cả mọi người đều mong muốn, nếu chỉ vướng ở cơ chế, sẽ không khó thuyết phục để QH thông qua, tháo gỡ cơ chế cho vấn đề cải tạo chung cư cũ. Chúng ta hoàn toàn có thể ra nghị quyết chuyên đề về việc này, hoàn toàn làm được khi chúng ta đưa ra lý lẽ thuyết phục, thì không lý do gì QH không chấp nhận”, ông Cường quả quyết.

Theo Tiền Phong